要在大清国炒房，各地租界是最好的战场。租界内的房地产奇迹，根本上与资金无关，与技术无关，而与政治有关：它所享受的，是法制与维护稳定带来的巨大红利。

各种一夜暴富的故事,刺激着全国人民——确切地说,是全世界人民的神经:一名叫做雷米的法国商人,1849年以475元在上海租界内购买2385亩土地,均价每亩191元,到1856年时,法租界召开第一次“地主”大会进行估价,每亩均价达到868元,增长了4倍多;1848年为建跑马厅,外商们圈地81.744亩,每亩均价为83000文,到1854年跑马总会股东将该地切分出让时,最低价为每亩171万文,增值20倍,而最高价为每亩543万文,增值66倍;上海地王徐润在1885年被迫抛售的房地产,当时价值300万两,而过了21年后(1909),其市价高达2000万两白银,足足翻了666倍,平均每年都比原价翻30倍……

如此卓越的市场表现,并非老外们哄抬,而要归功于租界的特殊地位。

租界内所签发的“道契”——房地产权证,让中国人第一次看到了,地契原来也可以如此精确地标明地块的界限,并且不需要什么保甲、中证人等一大堆环节。更关键的,洋鬼子们除了依法收取税金之外,居然不会动不动就搞摊派,或者以公共利益的名义进行强拆。

“道契”一诞生就成为上海滩的“硬通货”,丝毫不亚于金条,“几乎和别国金融市场里的第一流票据或者证券差不多,成为上海金融市场上数量最大而流通最易的信用工具。”(章乃器《中国货币金融问题》)。

附着了“洋大人”权威的“道契”,在租界内构筑了一块法制的高地,这令租界内外的华人业主们也纷纷响应,请求将自己的地契更换成“道契”。而法制的高地,就是资本的洼地,何况,在内忧外患频仍的大清国,只有租界内可以提供相当和平、稳定、而且法制化的空间。每到动乱,大清国的精英们就批量涌进租界,这构成了租界内房地产的“刚性需求”和维持房价坚挺的伟哥。

19世纪60年代的上海房地产市场,仅仅租赁就可获得高达30%~40%的利润。为此,英国商人们不惜联合起来,推翻了租界当局要求“华洋分治”的政策,看在钱的面上实现了种族和谐。房地产迅速成为租界内的支柱产业。到1901年时,英国人在上海投资的1亿美元中,60%都投向了房地产。

租界内的房地产奇迹,根本上与资金无关,与技术无关,而与政治有关:它所享受的,是法制与维护稳定带来的巨大红利……